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La garantie d’achèvement intrinsèque
À l’opposé de la garantie extrinsèque, cette garantie n’est pas délivrée par un tiers, mais « résulte de l’existence de conditions propres à l’opération » suivant les termes de l’article R 261-18 du CCH soit :
1. L’immeuble est hors d’eau et grevé d’aucun privilège ou hypothèque
ou
2. L’immeuble est au stade fondations achevées, que le financement est assuré à hauteur de 75 % avec les fonds propres, les crédits et les contrats de réservation signés (l’exigence est réduite à 60 % lorsque le niveau de fonds propres est de 30 %), et qu’un compte bancaire unique assure la centralisation des fonds. L’absence d’un engagement émis par un tiers peut amener à remettre en doute la qualité de cette garantie, certes l’opération bénéficie d’un financement à hauteur de 75 % ou de 60 % mais les droits des tiers acquéreurs ne sont alors pas sécurisés pour le futur. Cette modalité de garantie est destinée à disparaitre suivant les dispositions de la loi ALUR adoptée en première lecture les 14 et 16 janvier 2014. Les garanties d’achèvement ne sont pas délivrées par toutes les banques et toutes les compagnies d’assurance. La législation et les impératifs de sécurisation des échanges ont permis à des engagements de nature similaire de se développer en pratique tels que :
les garanties de livraison à prix et délai convenu pour les contrats de construction de maison individuelle (Art. L 231-1 et suivants du CCH) ;
les garanties d’exécution de contrat de promotion immobilière et de mission de contractant général ;
les garanties d’achèvement et de parachèvement des VRD ;
les garanties de vente d’immeuble à rénover / de vente d’immeuble en état futur de rénovation.
L’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la « garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement » a supprimé la garantie intrinsèque à compter du 1er janvier 2015, en vue de « lutter contre les promoteurs imprudents et protéger des défaillances les acquéreurs en Véfa »[1].